Affittare o vendere? Tutte e due! Il contratto rent to buy può essere la soluzione per i più indecisi

Il legislatore italiano da diversi anni ha introdotto nel nostro ordinamento nuovi strumenti contrattuali, al fine di fluidificare il mercato immobiliare rendendo efficiente la circolazione dei beni dei cittadini privati.

Un esempio vincente è sicuramente il contratto rent to buy, disciplinato dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), così come modificato dal D.L 59/2016.
Mediante questo contratto misto, il proprietario consegna immediatamente l’immobile al conduttore/futuro acquirente, a fronte di un canone mensile che ha una doppia natura: una relativa alla locazione ed una a titolo di acconto sul prezzo della vendita.
Il conduttore il tal modo vede ammortizzare la spesa del contratto di compravendita, che potrà perfezionarsi in un secondo momento, mentre il proprietario ottiene un canone più alto durante il periodo di locazione, fino alla definitiva vendita dell’immobile da prevedersi non oltre 10 anni, che decorrono dalla data di stipula del contratto preliminare.

Beninteso, la legge non obbliga le parti a concludere il contratto di compravendita, né prevede effetti automatici una volta scaduto il termine per la stipula del contratto definitivo, ma attribuisce al conduttore un vero e proprio diritto all’acquisto.

Importante ricordare che nel contratto rent to buy è necessario specificare e separare le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
Il venditore in tal modo sarà in grado anche di tutelarsi, concordando con il conduttore/ futuro acquirente l’importo dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, al fine di ottenere eventualmente un adeguato indennizzo per la mancata occasione di vendita.

Il conduttore, d’altro canto, ottiene forte tutela mediante la previsione da parte della legge dell’obbligo di trascrizione del contratto rent to buy nei registri immobiliari, che gli permette di dare pubblicità al suo diritto di acquisto.

Come detto in precedenza, sarà facoltà del conduttore perfezionare l’acquisto alla scadenza del termine convenuto (o comunque entro lo stesso termine) saldando le somme residue del prezzo di vendita. Qualora non si proceda all’acquisto, il contratto cesserà di produrre ogni effetto e conseguentemente il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile, trattenendo gli importi dei canoni fino a quel momento ricevuti per il godimento del bene (locazione), restituendo solo quanto imputato a caparra della vendita nel contratto.

Si badi che durante il periodo del godimento del bene immobile, tutte le imposte legate al possesso sono a carico del proprietario, come in un qualsiasi rapporto locatizio. I Tributi legati all’utilizzo del bene (come la TASI o la TARI), vengono invece regolati autonomamente da ogni Comune, con specifiche percentuali.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

In conclusione, il contratto rent to buy è un negozio giuridico che permette di alleggerire ed accelerare le negoziazioni tra i privati cittadini.
L’apparente semplicità di questa tecnica negoziale nasconde tuttavia complesse valutazioni dei pro/contro per entrambe le parti contrattuali, e richiede un’attenta analisi dei relativi oneri legali/fiscali, da non sottovalutare.
Motivo per cui, si consiglia sempre la guida esperta di un professionista legale, in grado di orientare in modo ottimale le scelte di investimento ritenute convenienti per i propri affari.

Dott. Giovanni Scudero
Avv. Dario Vladimiro Gamba